Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) et Location Meublée Professionnelle (LMP)

Biens concernés :
Logements loués meublés.

Avantage fiscal :

• Déductions étendues de charges, y compris l’amortissement du logement,
• Report possible du déficit éventuel sur les autres revenus,
• Exonération d’ISF pour les logements loués.

Limites :

• Les logements doivent être entièrement équipés pour l’habitat,
• Inscription au Registre du Commerce,
• Tirer de cette activité + de 23000 € par an ou + de 50% de vos revenus.

Investissement minimal : 500 k€

Durée minimale : Aucune.

Loueurs en Meublé Professionnel (LMP) en détail

A la différence de la location meublée non professionnelle (LMNP) où les revenus tirés de la location ne sont déductibles que des revenus de même nature, les déficits occasionnés par l'activité de loueur en meublé professionel (LMP) sont imputables sur les revenus globaux.

Sont considérés comme locations meublées professionnelles, les locaux meublés qui dégagent des revenus locatifs annuels de plus de 23000 €. Le bailleur de tels logements est tenu de s'inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés en tant que loueur en meublé professionnel.

Sont visées par des dispositions limitant le principe de la location meublée :

• Paris, y compris les communes avoisinantes dans un rayon de plus de 50 kilomètres des anciennes fortifications;
• les communes de plus de 10000 habitants (après déduction de certains effectifs tels les hôpitaux, casernes et prisons);
• les communes où la loi de 1948 a été déclarée applicable. Le principe de cette interdiction s'applique essentiellement aux personnes qui louent de manière habituelle plusieurs logements meublés.

La loi LMP implique que le propriétaire devra tenir une comptabilité commerciale et se soumettre à l'ensemble des obligations déclaratives et comptables pesant sur les entreprises.
Il lui conviendra également de s'acquitter des diverses cotisations sociales liées à ce type d'activité.

Les charges déductibles susceptibles de créer un déficit imputable sont l’ensemble des charges locatives de tout propriétaire, y compris charges de propriété ou de copropriété.
S'y ajoutent les charges financières liées à l’acquisition comme les intérêts d’emprunt, les primes d'assurance liées au crédit et les éventuels frais d'étude et de recherche.
Il en est de même des charges découlant du statut de LMP, telles que les cotisations vieillesse par exemple.

Les dépenses d'entretien et de réparation sont prises en compte dans la mesure où elles ont pour objet de permettre aux occupants l'usage normal de l’immeuble, sans toutefois en modifier la consistance, l'agencement ou l’équipement initial. Si ces dépenses incombaient logiquement au locataire mais qu'elles sont prises, pour diverses raisons, en charge par le propriétaire, elles ne sont alors imputables que sur les seuls revenus BIC. Toutefois, elles restent toujours imputables sur le revenu global dans la mesure où les travaux réalisés sont:

• nécessaires du fait de la vétusté de l’immeuble,
• engagés avant l'arrivée du locataire,
• prévus expressément dans le contrat de bail.

Dans le cadre du LMP, l'exonération est acquise dès lors que les recettes brutes locatives n'excèdent pas 152600 € la dernière année et cela après au minimum cinq années d'exploitation (de location).

En cas de plus-value, l’imposition varie selon la date d'acquisition du logement revendu :
- si l'acquisition remonte à moins de deux ans, le gain réalisé constitue une plus-value à court terme taxable à l'IR comme les revenus tirés de la location;
- si l'acquisition remonte à plus de deux ans, le gain réalisé constitue une plus-value à court terme à hauteur du montant des amortissements déduits des bénéfices et, pour le surplus éventuel, une plus-value à long terme taxable à 26 % tous prélèvements sociaux inclus (16 % + 2 % prélèvement social, CSG 7,5 %, CRDS 0,5 %).

Comme tout propriétaire de bien immobilier, les loueurs en meublé sont soumis à la taxe foncière. Toutefois, ils peuvent bénéficier de son exonération pendant deux ans s'ils investissent dans le neuf. Néanmoins, certaines communes ont la possibilité de supprimer cette exonération pour la part de taxe qui leur revient.

Le LMP est assujetti à la taxe professionnelle.
Par contre, il n’est pas redevable de la taxe d'habitation pour les locaux qu'il loue ou sous-loue dans la mesure où ces locaux ne constituent pas son habitation personnelle et qu'ils sont spécifiquement aménagés pour la location.