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INFOS PRATIQUES : LOI ROBIEN POUR L'ANCIEN

Une autre possibilité pour les investisseurs dans l'ancien est la rénovation et la réhabilitation de logements vacants. Le dispositif de la Loi Robien s'est substitué au régime "Besson" et s'applique avec effet rétroactif depuis le 3 avril 2003. L'avantage fiscal de la Loi Robien consiste à déduire des revenus fonciers un amortissement, c'est-à-dire une partie du prix initial d'acquisition soit d'un local affecté à un usage autre que l'habitation susceptible d'être transformé en logement, soit d'un logement qui ne satisfait pas aux conditions de décence (décret du 30 janvier 2002) et qui fait l'objet de travaux de réhabilitation définis par le décret du 19 décembre 2003.

Les conditions pour bénéficier du Régime de la Loi Robien
L'avantage fiscal du régime de l'investissement dans l'ancien consiste en une majoration de la déduction forfaitaire sur les revenus fonciers. Ce dispositif de la Loi Robien s'applique aux revenus tirés de certains baux conclus à compter du 1er janvier 1999, quelle que soit la date d'acquisition du logement. Vos engagements :

Le logement doit répondre aux normes de décence (décret du 30 janvier 2002). La liste de ces normes est accessible sur le site http://impot.gouv.fr [lien].
Le logement doit également répondre à des performances techniques à l'issue des travaux de réhabilitation (arrêté du 19 décembre 2003 - Art. 4). Outre le rétablissement des critères de "décence" mentionnés précédemment, il formule des prescriptions précises en matière d'isolation thermique et de sécurité électrique et gaz impliquant dans la pratique une réfection complète des installations.
Le bailleur doit prendre l'engagement de louer le logement nu pour six ans au moins.
Le logement doit être affecté à la résidence principale du locataire.
Le loyer et les ressources des locataires ne doivent pas excéder des plafonds réglementés : Loi Robien : Loyers plafonds en euros/m2/mois (charges non comprises) Ancien Zone I bis. Paris et ses communes limitrophes 11,4 Zone I. Autres communes de l'agglomération parisienne 9,8 Zone II. Agglomérations urbaines de plus de 100 000 habitants 6,2 Zone III. Autres communes situées en France et dans les DOM 5,7 Loi Robien : Plafonds annuels de ressources Ile-de-France Province Personne seule 19 516 16 293 Couple marié 32 073 24 947 Personne seule ou couple marié : + 1 personne à charge 38 523 29 867 + 2 personnes à charge 45 988 36 146 + 3 personnes à charge 54 474 42 425 + 4 personnes à charge 61 260 47 856 Majoration par personne à charge supplémentaire 6 960 5 433

Dans le cadre de la Loi Robien, il est interdit de louer :

aux membres du foyer fiscal,
à une personne occupant déjà le logement avant le 1er janvier 1999,
à l'un des associés ou un membre du foyer fiscal ou un ascendant ou descendant d'un associé
aux ascendants et descendants du contribuable. L'interdiction de louer à un ascendant ou un descendant, supprimée dans le régime ROBIEN neuf ou assimilé, demeure en ancien.

Toutefois le logement peut être mis à disposition d'un ascendant ou d'un descendant (gratuitement ou à titre onéreux), pendant une durée maximum de neuf ans. Pendant la mise à disposition, l'avantage fiscal est suspendu. Pour pouvoir bénéficier de cette possibilité, le bailleur doit avoir respecté les conditions du dispositif pendant trois ans au moins. Réservée au neuf, la possibilité de louer à ses proches n'a pas été étendue au dispositif Besson ancien. Celui-ci voit toutefois son intérêt amélioré, avec la déduction forfaitaire qui passe de 25 à 40% pour les loyers perçus à partir de 2003. Rappelons que cette déduction couvre les frais d'amortissement du bien, les frais de gestion (mais non les honoraires de l'administrateur de biens si la gestion est déléguée) et les frais d'assurance autres que les primes garantissant le risque de loyers impayés.

Loi Robien : Modalités du nouveau dispositif d'aide à l'investissement locatif (23 décembre 2003) Avant la réalisation des travaux, le contribuable doit faire établir un état descriptif du logement par un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié, indépendant des personnes physiques ou morales susceptibles de réaliser les travaux de réhabilitation et couvert par une assurance pour cette activité. Le descriptif du logement doit préciser les critères à propos desquels le logement ne correspond pas aux caractéristiques de décence fixées par la loi (décret du 30 janvier 2002).

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